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] 新来的市场总监，名叫方真。方真是一个痞里痞气的营销总监，身上有一股匪气，但作为营销人，只要能把房子卖出去，能超额的完成销售指标，无论你是什么样的人，你的学历如何，经历如何，性格如何，这都不是关键因素。
方真的到来，确实给死气沉沉的姑苏公司注入了一股良药。
如果是换做一个运营能力强的开发商来操盘的话，在房地产最黄金的十年，正常两三年即可开发完毕，而放在中食集团这样的国企，却整整花了三四倍的时间，慢悠悠，不急不躁，听天由命。十年，后来老同事们开玩笑说：“抗日战争都结束了，而这个项目却还没有结束”。
我们现在想想，做什么工作，做什么投资，会让你年收益率达到一百六十六，所以说，房地产辉煌的十几年里，确实让好多人赚到了钱，而在这大势已去的今天，刚毕业的大学生，刚入城的农民工，却成了实实在在的接盘侠，而且是接不住盘的接盘侠，这一点，也确实令人唏嘘了。
更为有趣的是，有一个业主，是附近的居民，本想着到湖边去买螃蟹吃的，发现开盘现场有这么多的人，好奇之心，便去看了一下，结果螃蟹买有买成，被销售忽悠着买了一套房子回家，这也是只有在那个疯狂的年代发生的事情了。
当时他大胆的提出，一个是，做别墅，哪怕是联排或者是叠加，都要独门独院，有天有地有花园；第二，必须要提高赠送，加大附加值；第三，要严控总价，把面积做下去，让更多的人买的起。
开盘前，是需要提前交付定金，然后开盘时候评定金收据来选房的。为了造成项目开盘热销的场景，提前几天，姑苏公司的所有员工及家属，就被集体发动，每人拿一张收据，到现场去支援开盘，也就是说，开盘的时候，至少有三分之一甚至是更多的人，其实是水军。
在这个项目里，王尘做遍了各种各样的别墅产品，大独栋，中独栋，小独栋，类独栋，联排，双拼，叠加，英式，法式，西班牙，意大利。各种混搭，各种组合玩了一个遍。最夸张的是，在一个标段里面，只有84套房子，竟然就出现了四种立面风格的户型，难以想象，但是，在十年前，却也不是什么不可接受的事情了。
这个套路，在房地产圈其实是广为使用的，饥饿营销，营造氛围，让你觉得，你再不买就要被人抢走。
不过，王尘相信，后来这个螃蟹没有买成，反而买房子的业主，是不会为当时的决定而后悔的，因为没过两年，这个项目的房价已经翻倍，花一百万买一套房，首付款三十万的话，两年后房价就变成了两百万，也就是说，你用三十万的成本，撬动了一百万的利润，年收益率百分之一百六十六。
被套路之后，可能有些人会沾沾自喜，也可能有些人会后悔的锤头顿足，可是，无论你如何后悔，定金已交，合同已签，没有过硬的背景及后台，大概率是无法反悔的了。
说回这次开盘现场，在营销的氛围烘托下，在水军的不断怂恿鼓吹下，这个项目开盘当天的销售成果，异常的令人满意，50套，70套，120套，140套，销售数据不停的刷新着，最后经过一上午的开盘，项目去化结果超过百分之九十，这已经是姑苏公司几年未见的场景了。
王尘在中食集团姑苏公司所负责的项目，是一个占地一千亩的别墅大盘，总建筑面积28万方，这个项目从2009年开始正式开发，一直到王尘从这家单位离职后三年，才卖完，整个开发周期长达十年。
还有各种各样的杀客手段，比如说，你去一个售楼处看房子，虽然看上了，但还在犹豫的时候，这时，负责对接你的销售员，突然接到一个电话，说这套房对面一个售楼员负责的客户要定，然后这个销售员就当着你的面，急急忙忙的说，先不要给对方，给我五分钟时间，如果五分钟还没有回复，那么就给对面的业主。让你觉得，空气都是紧张的，如果不马上入手，机会就立马擦肩而过了，所以，多数人在这时最多是给家里人打个电话确定一下，更多的便是直接签合同了，而签字的时候，你的大脑可能都是空白的，心里只有一个想法，就是快点把这套房子定掉，不要被别人抢走，其实，这个时候，你已经被销售员，以及后面操控销售员的领导给套路了。
因为市场下行，前期项目独栋销售情况不容乐观，所以这一次，公司决定开发中间一部分联排项目，大概两万多方，来探一下市场的底。
所以，就有了后来的户型设计，王尘参与了全部的过程开发，赠送连廊，赠送挑空，赠送露台，赠送阁楼，赠送花园，赠送各种各样的阳台，后来出租车广播，道旗，路上的高炮广告牌上，都出现了买一套送一套的字样，可以想象，当时的偷面积是多么的疯狂，业主买一套一百八十平米的双拼，自己改改建建，使用面积能达到三百多平米了。而正是因为这一次的疯狂偷面积，损了一万多方的容积率，一万多方的货值，那个时候值一个多亿，也为后来的规划变更埋下了伏笔。
一切准备就绪，设计产品被营销认可，营销对外宣传到位，工程节点赶了上来，开发房价备案结束，就等周末开盘了。
另外，还第一次在项目上做出了90墅概念的叠墅，对外推广价格是83万起，周边的老百姓听到，83万能买套叠墅，第一时间就被震惊到了，其实，开发商的套路，大家都懂，看着是83万，在“万”字的右下角，有个拿放大镜都找不到的“起”字，确实可以83万买一套，可是也只有一套是这个价格的，这一套往往是位置最不好，采光最不好，靠近配电房，花园面积小等等各种不利因素叠加的产品。但是，营销的目的已经达到了，因为他第一时间的吸引了购房者的眼球。
记得张玦第一次带王尘到项目上的时候，说了好多这个项目发生的轶事，比如说，当时最初做这个项目规划的时候，请的外国设计师，一个户型八十万的方案费用，整个方案费一千多万，一个老外面对八个甲方提意见，现场手绘调整，一次而过；比如说，某个山西煤老板，看上了一套沿湖的小独栋样板房，一定要买这套，买完后，第一时间就把花了三四百万的装修给砸掉了，自己重新来，那个时候，这个装修费用快抵得上房子本身的价格了；再比如说，某某领导的秘书，花了一千多万，在湖边买了一套七百平的大独栋，是为了送给他的姐姐；还有就是，某个卖别墅的售楼处姑娘，长得比较漂亮，卖着卖着别墅，最后自己成了当时所卖房子的主人……等等等等，初入行的王尘，听着新鲜而又刺激。
现在想想，前期都是几百平米的独栋产品，突然在这一期搞出了90户型的叠加，一个是能体会到当时开发商的无奈，另外一个，就是走一步看一步的胡来了，因为前文提到，这个项目做到最后，就是各种各样的混搭。
] 新来的市场总监，名叫方真。方真是一个痞里痞气的营销总监，身上有一股匪气，但作为营销人，只要能把房子卖出去，能超额的完成销售指标，无论你是什么样的人，你的学历如何，经历如何，性格如何，这都不是关键因素。
方真的到来，确实给死气沉沉的姑苏公司注入了一股良药。
如果是换做一个运营能力强的开发商来操盘的话，在房地产最黄金的十年，正常两三年即可开发完毕，而放在中食集团这样的国企，却整整花了三四倍的时间，慢悠悠，不急不躁，听天由命。十年，后来老同事们开玩笑说：“抗日战争都结束了，而这个项目却还没有结束”。
我们现在想想，做什么工作，做什么投资，会让你年收益率达到一百六十六，所以说，房地产辉煌的十几年里，确实让好多人赚到了钱，而在这大势已去的今天，刚毕业的大学生，刚入城的农民工，却成了实实在在的接盘侠，而且是接不住盘的接盘侠，这一点，也确实令人唏嘘了。
更为有趣的是，有一个业主，是附近的居民，本想着到湖边去买螃蟹吃的，发现开盘现场有这么多的人，好奇之心，便去看了一下，结果螃蟹买有买成，被销售忽悠着买了一套房子回家，这也是只有在那个疯狂的年代发生的事情了。
当时他大胆的提出，一个是，做别墅，哪怕是联排或者是叠加，都要独门独院，有天有地有花园；第二，必须要提高赠送，加大附加值；第三，要严控总价，把面积做下去，让更多的人买的起。
开盘前，是需要提前交付定金，然后开盘时候评定金收据来选房的。为了造成项目开盘热销的场景，提前几天，姑苏公司的所有员工及家属，就被集体发动，每人拿一张收据，到现场去支援开盘，也就是说，开盘的时候，至少有三分之一甚至是更多的人，其实是水军。
在这个项目里，王尘做遍了各种各样的别墅产品，大独栋，中独栋，小独栋，类独栋，联排，双拼，叠加，英式，法式，西班牙，意大利。各种混搭，各种组合玩了一个遍。最夸张的是，在一个标段里面，只有84套房子，竟然就出现了四种立面风格的户型，难以想象，但是，在十年前，却也不是什么不可接受的事情了。
这个套路，在房地产圈其实是广为使用的，饥饿营销，营造氛围，让你觉得，你再不买就要被人抢走。
不过，王尘相信，后来这个螃蟹没有买成，反而买房子的业主，是不会为当时的决定而后悔的，因为没过两年，这个项目的房价已经翻倍，花一百万买一套房，首付款三十万的话，两年后房价就变成了两百万，也就是说，你用三十万的成本，撬动了一百万的利润，年收益率百分之一百六十六。
被套路之后，可能有些人会沾沾自喜，也可能有些人会后悔的锤头顿足，可是，无论你如何后悔，定金已交，合同已签，没有过硬的背景及后台，大概率是无法反悔的了。
说回这次开盘现场，在营销的氛围烘托下，在水军的不断怂恿鼓吹下，这个项目开盘当天的销售成果，异常的令人满意，50套，70套，120套，140套，销售数据不停的刷新着，最后经过一上午的开盘，项目去化结果超过百分之九十，这已经是姑苏公司几年未见的场景了。
王尘在中食集团姑苏公司所负责的项目，是一个占地一千亩的别墅大盘，总建筑面积28万方，这个项目从2009年开始正式开发，一直到王尘从这家单位离职后三年，才卖完，整个开发周期长达十年。
还有各种各样的杀客手段，比如说，你去一个售楼处看房子，虽然看上了，但还在犹豫的时候，这时，负责对接你的销售员，突然接到一个电话，说这套房对面一个售楼员负责的客户要定，然后这个销售员就当着你的面，急急忙忙的说，先不要给对方，给我五分钟时间，如果五分钟还没有回复，那么就给对面的业主。让你觉得，空气都是紧张的，如果不马上入手，机会就立马擦肩而过了，所以，多数人在这时最多是给家里人打个电话确定一下，更多的便是直接签合同了，而签字的时候，你的大脑可能都是空白的，心里只有一个想法，就是快点把这套房子定掉，不要被别人抢走，其实，这个时候，你已经被销售员，以及后面操控销售员的领导给套路了。
因为市场下行，前期项目独栋销售情况不容乐观，所以这一次，公司决定开发中间一部分联排项目，大概两万多方，来探一下市场的底。
所以，就有了后来的户型设计，王尘参与了全部的过程开发，赠送连廊，赠送挑空，赠送露台，赠送阁楼，赠送花园，赠送各种各样的阳台，后来出租车广播，道旗，路上的高炮广告牌上，都出现了买一套送一套的字样，可以想象，当时的偷面积是多么的疯狂，业主买一套一百八十平米的双拼，自己改改建建，使用面积能达到三百多平米了。而正是因为这一次的疯狂偷面积，损了一万多方的容积率，一万多方的货值，那个时候值一个多亿，也为后来的规划变更埋下了伏笔。
一切准备就绪，设计产品被营销认可，营销对外宣传到位，工程节点赶了上来，开发房价备案结束，就等周末开盘了。
另外，还第一次在项目上做出了90墅概念的叠墅，对外推广价格是83万起，周边的老百姓听到，83万能买套叠墅，第一时间就被震惊到了，其实，开发商的套路，大家都懂，看着是83万，在“万”字的右下角，有个拿放大镜都找不到的“起”字，确实可以83万买一套，可是也只有一套是这个价格的，这一套往往是位置最不好，采光最不好，靠近配电房，花园面积小等等各种不利因素叠加的产品。但是，营销的目的已经达到了，因为他第一时间的吸引了购房者的眼球。
记得张玦第一次带王尘到项目上的时候，说了好多这个项目发生的轶事，比如说，当时最初做这个项目规划的时候，请的外国设计师，一个户型八十万的方案费用，整个方案费一千多万，一个老外面对八个甲方提意见，现场手绘调整，一次而过；比如说，某个山西煤老板，看上了一套沿湖的小独栋样板房，一定要买这套，买完后，第一时间就把花了三四百万的装修给砸掉了，自己重新来，那个时候，这个装修费用快抵得上房子本身的价格了；再比如说，某某领导的秘书，花了一千多万，在湖边买了一套七百平的大独栋，是为了送给他的姐姐；还有就是，某个卖别墅的售楼处姑娘，长得比较漂亮，卖着卖着别墅，最后自己成了当时所卖房子的主人……等等等等，初入行的王尘，听着新鲜而又刺激。
现在想想，前期都是几百平米的独栋产品，突然在这一期搞出了90户型的叠加，一个是能体会到当时开发商的无奈，另外一个，就是走一步看一步的胡来了，因为前文提到，这个项目做到最后，就是各种各样的混搭。