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] 一个是精细化，就是我们说购物中心建起来了，招商招完了，内部的这种，从他的店面设计、灯光的设计和色彩分布，包括服务的细节、停车场、卫生间等。这些方面中国的差距是很大的。而且中国随着人们的文化水平消费能力包括这种见识，未来这种精细化人性的需求是动态生长的。
《中国购物中心的国际化与本土化》演讲稿节选：
赌运当头：
与ICSC签约，马文请吃意大利餐：
在北上广深这种一线城市开始出现购物中心的分层，像就开始出现高端的购物中心，奢侈品的购物中心，像国贸、华贸和银泰。接着洐展了像中粮西单大悦城这种主题化的购物中心，以年轻人时尚为特征，包括像世贸天街和蓝色港湾这种以休闲为主的购物中心。
第一阶段就是说，中国的过程中的形态，严格意义上的购物中心的并没有，都是中国原来百货形态发展出来的这种购物中心化。我们原来百货里面除了购物是没有其他形态的。就是连一个休闲也不会有，包括水吧、餐厅都不会有，包括现在中国大多数百货也是。所谓购物中心化，就是在一楼传统的珠宝化妆品，旁边做一些奢侈品店一线品牌店，然后比如说在二楼或者说在最顶层也加了一些餐饮娱乐，这个形态目前在中国，就是百货型购物中心，在中国尤其在二线城市以下还是主力的形态。而且消费者也习惯于这样，觉得去了以后产品线很多很丰富，大而全的中低端大卖场是发展过程中的核心特点。
能力的人口的差别非常巨大，特别需要分类化多样化的东西，象美日当年把电影院和真冰场放到购物中心里，把娱乐场放到屋顶等等。
从区域发展的特点来说，中国的两个最大的一个特点就是城市化进展非常快，现在已经达到的46%，有6.6亿人口在城市，那么在未来的15-20年要完成整个70-80%的过程。所以中国现在个发展前景肯定是郊区化为主。第二个就是城区的升级换代，老城的复兴。这两种形态也说明未来的中国购物中心在这种郊区化，包括新城区、开发区和一些地级市、县级市里，社区型的和区域型的购物中心可能会成为主体。
第二个就是创新，因为中国业态要创新，为什本来时间比较短，购物中心这个稀缺性，而且未来这么长时间的发展，而且就是说文化的区域的消费
上空秀（俗称 AIR SHOW，无上装表演秀）健康而热烈：
那么在这样两种学习的基础上，现阶段中国本土化的主要特点是什么？
但是在二线城市购物中心的发展，还是以中低端的大卖场的这种购物为主力形态。中高端的购物中心，还仅仅是一个苗头，比如像西安还出现了大中，在合肥有个瑞景，在济南出现了贵和等等，但是仅仅是一种趋势和苗头，体态比较小品牌也不全。
另一个就是在复制就是创新的过程中，怎么抓住多样化和差异化，满足人们日益增长的丰富的生活和文化需求。我们现在
向日本的购物中心学习，最重要的就是学习他的两点：
购物中心给人们提供的不仅是一站式的购物和消费场所，而是让现代人在生活和工作之余，能够找到一个释放、找到一个归宿、找到一个目的。那么在这点上，中国确实有更长的路可以走，我们怎么能够在追求GDP、追求城市高速发展、追求急功近利追求原始积累的同时不降低人民的生活质量，国外除了人均GDP指数，还有人均幸福指数（这一点瑞典等北欧国家就做的很好），就是在追求物质化过程的同时，民众的快乐幸福指数不降低，这对当下的中国是一个缺憾和严重的考验。
欧洲尤其是北欧值得我们借鉴的主要是人性化：
美国最值得我们学习的：
一个就是现在所谓的我们说的这种连锁化和标准化，在这个阶段无论是政府还是开发商还是城市的发展特别是消费的需求，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速度很快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求，那么像国外那样，比如像日本那样追求精细化，这可能在现实阶段就是一种奢侈。一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式，无法超越。像万达、宝龙这样，华润、中粮这样，就是怎么能够通过这种连锁化标准化，能够满足这个阶段人们的这个快速成长的生活需求；
中国购物中心的赶超时间有三十年，而且中国的购物中心就是伴随着国际化一直成长的，我们中国原来最早的商业形态就是过去的每个城市都有的百货大楼和商业大厦、副食品商店、供销合作社和专业巿场。从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国，到更大的一点的购物中心现在进入中国，购物中心发展中间有一些循序渐进的过程。现在回顾一下中国购物中心发展到今天，看一下它的发展阶段和特点：
主题演讲，胡总翻译到位：
中国购物中心，未来发展空间非常巨大，时间也不会很长，无论是人口的静态水平还是消费水平的不断增长，肯定是这个发展空间巨大的。像欧美学习像日本学习无疑是一个趋势，但同时在学习的同时也要完成一个本土化的过程就像当年的日本一样，找到自我发展的一个规律或者一个方式。
从城市梯度发展的角度，现在已经出现几个变化：
东北民间有句老话偏财不要攒最好当即花掉，于是马上去酒店商场花5000刀买了一块汉密尔顿蓝水肺戴上。并开心地叫老胡找个地道的的中餐馆吃夜宵。胡总遂领我和李乐到了拉斯维加斯最火的粤菜馆金玉满堂，位于拉斯维加斯大道上，其烧鹅和点心都非常受欢迎。人满为患，华人和老外各占一半。味道纯正堪与香港的粤菜媲美。这几天就成了我们一行的食堂，避免了5年前那次每天吃汉堡，吃顿韩餐都直喊过瘾的缺憾。
生命的绽放，人体的活力和欢乐的表情，令人心旷神怡，久久地沉醉其中……演出后观众还可以排队与演员合影，足见美国人的开放与自然！
此次参会我吸取了上次没有带翻译的尴尬和教训，同行者相约了CCREC副秘书长李乐和中国高铁商业最大运营商“锐而威”的CEO胡骏，胡总早年曾担任过美国驻华使馆的办公室主任，还娶了位美国太太，英语水平与老外无异。所以此次无论是专业活动还是业余游玩都心中托底，十分尽兴！
当天也是最后一个晚上，老胡炫耀地要带我们去开开眼，上上档次。三天前他就预订了一场代表拉斯维加斯风格的上空秀演出。入场后观众都要上交手机、相机和摄象机，禁止拍照和录像。整场演出是一个完整的爱情故事，歌舞剧的形式。但丝毫没有色情的感觉，反而显得无比青春，健康而美好。观众也表现得非常文明和高雅。
2013年我再度应ICSC之邀出席拉斯维加斯RECon做《中国购物中心的国际化与本土化》主题演讲，并就全面汉化引进国际购物中心大学全球行业公认的资格认证培训项目进行谈判和签约。
那么在三线城市严格意义上还没有我们说这个购物中心，还是以专业卖场批发零售一体的批发市场、传统百货为主。
第二个就是科技化，日本有一个跟中比较一致的方面，比如说人口高度密集的，土地也是相对稀缺的，而且所谓在文化方面还有一脉相承的的特点，就是包括省地节能环保等方面。
第二天睡了个懒觉，中午在酒店吃过自助餐就赶到会议中心与ICSC主管教育培训的副总裁埃瑞克先生谈判顺利，成功签约。当晩老友ICSC高级副总裁马文在威尼斯人赌城酒店内的意大利餐厅请客，带了两瓶陈年红酒。席间中方三位仿佛昨夜的余兴未消，整杯红酒连连干掉，喝得老马文心疼不止，不断摇头。几次对中国首代许有为先生用英语小声嘀咕：这酒不是这么喝的，是要慢慢品的，而且很贵的！事后老许说起引得我们一阵大笑……
第一个他的郊区化，车轮经济带动的导向和模式，那么中国的这个城市化是两极，第一个我先说郊区化，尤其是一线城市二线城市，在这个方面应该像美国学习，就是它不是像中国，以房地产开发为主导的，而应该是按照公共交通TOD，按照城市公共交通配置的这样一个新城区的这样的一个发展形态，就是交通工作生活娱乐一体化的新城，这样一个模式来发展。这个美国的这种模式就是值得中国学习。
最后一天上午，在展览中心的一间中型会议室举办了中国主题论坛，我现场做了《中国购物中心的国际化与本土化》的讲演。会议室坐无虚席。关注中国行业发展的各国友人占了一大半，会场中还见到了业内好友沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君潘丽君女士和香港恒隆集团上海港汇房地产公司董事 CEO王裕强兄以及此次来叁展的万达集团和印力集团的国内同行。胡总专业而诙谐的翻译不时引起听众的掌声，在提问环节，没等我说话，他就越俎代庖地直接回答了。会后我调侃他不知是我讲的好还是他译的好？他大言不惭地说：“当然是我翻译的好啦”。
到了拉斯维加斯入驻永利酒店(Wynn Las Vegas) 当夜，我们哥仨就抑制不住兴奋下到了一楼的赌场，选了一个人气较旺的台，我换了500美元的彩色筹码就开始玩起了我最擅长的21点，因为从小就喜欢玩这个游戏。一时赌兴大发，出手就是all in21点全中，反手就是double1000，又是21点照收；中间缓二把押100小输，接着再次1800 all in，结果又大获全胜！人的赌运来了真是档也挡不住。惹得李乐和胡总齐声叫好。这时手中的筹码己变成3600，这时人的赌欲开始控制不住了，心中暗想下把还是要all in，无论输赢收手不玩了。输也就是本金500，赢就赢个满堂红！当我最后一次all in时，一向谨慎理性的李乐劝我悠着点，胡总却说玩就玩个大的。没想到又是21点！引发同桌赌友的惊呼喝彩！我也见好就收，抬腿就撤。围观者有几人向我竖起了大拇指。一算刨去本金500，净赚6700美元，心情大好！
] 一个是精细化，就是我们说购物中心建起来了，招商招完了，内部的这种，从他的店面设计、灯光的设计和色彩分布，包括服务的细节、停车场、卫生间等。这些方面中国的差距是很大的。而且中国随着人们的文化水平消费能力包括这种见识，未来这种精细化人性的需求是动态生长的。
《中国购物中心的国际化与本土化》演讲稿节选：
赌运当头：
与ICSC签约，马文请吃意大利餐：
在北上广深这种一线城市开始出现购物中心的分层，像就开始出现高端的购物中心，奢侈品的购物中心，像国贸、华贸和银泰。接着洐展了像中粮西单大悦城这种主题化的购物中心，以年轻人时尚为特征，包括像世贸天街和蓝色港湾这种以休闲为主的购物中心。
第一阶段就是说，中国的过程中的形态，严格意义上的购物中心的并没有，都是中国原来百货形态发展出来的这种购物中心化。我们原来百货里面除了购物是没有其他形态的。就是连一个休闲也不会有，包括水吧、餐厅都不会有，包括现在中国大多数百货也是。所谓购物中心化，就是在一楼传统的珠宝化妆品，旁边做一些奢侈品店一线品牌店，然后比如说在二楼或者说在最顶层也加了一些餐饮娱乐，这个形态目前在中国，就是百货型购物中心，在中国尤其在二线城市以下还是主力的形态。而且消费者也习惯于这样，觉得去了以后产品线很多很丰富，大而全的中低端大卖场是发展过程中的核心特点。
能力的人口的差别非常巨大，特别需要分类化多样化的东西，象美日当年把电影院和真冰场放到购物中心里，把娱乐场放到屋顶等等。
从区域发展的特点来说，中国的两个最大的一个特点就是城市化进展非常快，现在已经达到的46%，有6.6亿人口在城市，那么在未来的15-20年要完成整个70-80%的过程。所以中国现在个发展前景肯定是郊区化为主。第二个就是城区的升级换代，老城的复兴。这两种形态也说明未来的中国购物中心在这种郊区化，包括新城区、开发区和一些地级市、县级市里，社区型的和区域型的购物中心可能会成为主体。
第二个就是创新，因为中国业态要创新，为什本来时间比较短，购物中心这个稀缺性，而且未来这么长时间的发展，而且就是说文化的区域的消费
上空秀（俗称 AIR SHOW，无上装表演秀）健康而热烈：
那么在这样两种学习的基础上，现阶段中国本土化的主要特点是什么？
但是在二线城市购物中心的发展，还是以中低端的大卖场的这种购物为主力形态。中高端的购物中心，还仅仅是一个苗头，比如像西安还出现了大中，在合肥有个瑞景，在济南出现了贵和等等，但是仅仅是一种趋势和苗头，体态比较小品牌也不全。
另一个就是在复制就是创新的过程中，怎么抓住多样化和差异化，满足人们日益增长的丰富的生活和文化需求。我们现在
向日本的购物中心学习，最重要的就是学习他的两点：
购物中心给人们提供的不仅是一站式的购物和消费场所，而是让现代人在生活和工作之余，能够找到一个释放、找到一个归宿、找到一个目的。那么在这点上，中国确实有更长的路可以走，我们怎么能够在追求GDP、追求城市高速发展、追求急功近利追求原始积累的同时不降低人民的生活质量，国外除了人均GDP指数，还有人均幸福指数（这一点瑞典等北欧国家就做的很好），就是在追求物质化过程的同时，民众的快乐幸福指数不降低，这对当下的中国是一个缺憾和严重的考验。
欧洲尤其是北欧值得我们借鉴的主要是人性化：
美国最值得我们学习的：
一个就是现在所谓的我们说的这种连锁化和标准化，在这个阶段无论是政府还是开发商还是城市的发展特别是消费的需求，都需要这种速度和模式，因为中国地大人多，而且发展速度很快，想要迅速满足这种生活配套的需求生活娱乐的需求，那么像国外那样，比如像日本那样追求精细化，这可能在现实阶段就是一种奢侈。一站式大卖场式购物，物美价廉的消费水平就是这个阶段的主流消费模式，无法超越。像万达、宝龙这样，华润、中粮这样，就是怎么能够通过这种连锁化标准化，能够满足这个阶段人们的这个快速成长的生活需求；
中国购物中心的赶超时间有三十年，而且中国的购物中心就是伴随着国际化一直成长的，我们中国原来最早的商业形态就是过去的每个城市都有的百货大楼和商业大厦、副食品商店、供销合作社和专业巿场。从第一代的像沃尔玛这种大卖场超市进入中国，到更大的一点的购物中心现在进入中国，购物中心发展中间有一些循序渐进的过程。现在回顾一下中国购物中心发展到今天，看一下它的发展阶段和特点：
主题演讲，胡总翻译到位：
中国购物中心，未来发展空间非常巨大，时间也不会很长，无论是人口的静态水平还是消费水平的不断增长，肯定是这个发展空间巨大的。像欧美学习像日本学习无疑是一个趋势，但同时在学习的同时也要完成一个本土化的过程就像当年的日本一样，找到自我发展的一个规律或者一个方式。
从城市梯度发展的角度，现在已经出现几个变化：
东北民间有句老话偏财不要攒最好当即花掉，于是马上去酒店商场花5000刀买了一块汉密尔顿蓝水肺戴上。并开心地叫老胡找个地道的的中餐馆吃夜宵。胡总遂领我和李乐到了拉斯维加斯最火的粤菜馆金玉满堂，位于拉斯维加斯大道上，其烧鹅和点心都非常受欢迎。人满为患，华人和老外各占一半。味道纯正堪与香港的粤菜媲美。这几天就成了我们一行的食堂，避免了5年前那次每天吃汉堡，吃顿韩餐都直喊过瘾的缺憾。
生命的绽放，人体的活力和欢乐的表情，令人心旷神怡，久久地沉醉其中……演出后观众还可以排队与演员合影，足见美国人的开放与自然！
此次参会我吸取了上次没有带翻译的尴尬和教训，同行者相约了CCREC副秘书长李乐和中国高铁商业最大运营商“锐而威”的CEO胡骏，胡总早年曾担任过美国驻华使馆的办公室主任，还娶了位美国太太，英语水平与老外无异。所以此次无论是专业活动还是业余游玩都心中托底，十分尽兴！
当天也是最后一个晚上，老胡炫耀地要带我们去开开眼，上上档次。三天前他就预订了一场代表拉斯维加斯风格的上空秀演出。入场后观众都要上交手机、相机和摄象机，禁止拍照和录像。整场演出是一个完整的爱情故事，歌舞剧的形式。但丝毫没有色情的感觉，反而显得无比青春，健康而美好。观众也表现得非常文明和高雅。
2013年我再度应ICSC之邀出席拉斯维加斯RECon做《中国购物中心的国际化与本土化》主题演讲，并就全面汉化引进国际购物中心大学全球行业公认的资格认证培训项目进行谈判和签约。
那么在三线城市严格意义上还没有我们说这个购物中心，还是以专业卖场批发零售一体的批发市场、传统百货为主。
第二个就是科技化，日本有一个跟中比较一致的方面，比如说人口高度密集的，土地也是相对稀缺的，而且所谓在文化方面还有一脉相承的的特点，就是包括省地节能环保等方面。
第二天睡了个懒觉，中午在酒店吃过自助餐就赶到会议中心与ICSC主管教育培训的副总裁埃瑞克先生谈判顺利，成功签约。当晩老友ICSC高级副总裁马文在威尼斯人赌城酒店内的意大利餐厅请客，带了两瓶陈年红酒。席间中方三位仿佛昨夜的余兴未消，整杯红酒连连干掉，喝得老马文心疼不止，不断摇头。几次对中国首代许有为先生用英语小声嘀咕：这酒不是这么喝的，是要慢慢品的，而且很贵的！事后老许说起引得我们一阵大笑……
第一个他的郊区化，车轮经济带动的导向和模式，那么中国的这个城市化是两极，第一个我先说郊区化，尤其是一线城市二线城市，在这个方面应该像美国学习，就是它不是像中国，以房地产开发为主导的，而应该是按照公共交通TOD，按照城市公共交通配置的这样一个新城区的这样的一个发展形态，就是交通工作生活娱乐一体化的新城，这样一个模式来发展。这个美国的这种模式就是值得中国学习。
最后一天上午，在展览中心的一间中型会议室举办了中国主题论坛，我现场做了《中国购物中心的国际化与本土化》的讲演。会议室坐无虚席。关注中国行业发展的各国友人占了一大半，会场中还见到了业内好友沃尔玛亚洲不动产租赁和资产管理副总裁潘丽君潘丽君女士和香港恒隆集团上海港汇房地产公司董事 CEO王裕强兄以及此次来叁展的万达集团和印力集团的国内同行。胡总专业而诙谐的翻译不时引起听众的掌声，在提问环节，没等我说话，他就越俎代庖地直接回答了。会后我调侃他不知是我讲的好还是他译的好？他大言不惭地说：“当然是我翻译的好啦”。
到了拉斯维加斯入驻永利酒店(Wynn Las Vegas) 当夜，我们哥仨就抑制不住兴奋下到了一楼的赌场，选了一个人气较旺的台，我换了500美元的彩色筹码就开始玩起了我最擅长的21点，因为从小就喜欢玩这个游戏。一时赌兴大发，出手就是all in21点全中，反手就是double1000，又是21点照收；中间缓二把押100小输，接着再次1800 all in，结果又大获全胜！人的赌运来了真是档也挡不住。惹得李乐和胡总齐声叫好。这时手中的筹码己变成3600，这时人的赌欲开始控制不住了，心中暗想下把还是要all in，无论输赢收手不玩了。输也就是本金500，赢就赢个满堂红！当我最后一次all in时，一向谨慎理性的李乐劝我悠着点，胡总却说玩就玩个大的。没想到又是21点！引发同桌赌友的惊呼喝彩！我也见好就收，抬腿就撤。围观者有几人向我竖起了大拇指。一算刨去本金500，净赚6700美元，心情大好！