16. 听君一席话 胜读十年书

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]    李知雨说：「一路，妳的强项经济学，有关需求和供给，妳接着我后面说。」

    李知雨继续侃侃而谈，说道「我个人浅见，建请文朗政府在批地时，第一，建立建商分级制。

    「烂尾楼的问题，远比我想的严重，也比我想得提早来到。银行的反应，也比我想的强烈，都开始紧缩银根，深怕呆帐再扩大。」

    「文朗提出蛮多鼓励外资投资的方案，这几年很见成效。对J国K国投资友善。大批外资进入文朗要租买办公大楼。租金缴久，就投资角度，打算盘会觉得租不如买，投资不动产有很高的增值收益，文朗租售市场，都会是向上趋势的。」

    房宜儒说：「生意就是心理学，当建筑商觉得情势大好，就会大量批地，贷款杠杆操作。新兴国家售屋，应抓住当地人的刚性购物需求为主，而不是外人来炒房。你也批地我也批地，导致供过于求，一旦销售差，就开始拖工期，最后烂尾。」

    故李知雨认为：「如无政经变化，这个国家，一定是下一个靠劳工力撑起来的世界工厂。人民的所得会增加，加上生育子女多，绝对购房需求大。长期刚性需求大，远远胜过其它国家。」

    李知雨先前因任荷率提议的委托代操信托基金案，曾和数据库分析部陈常务理事，解读过这五年来的文朗各项金融、资本市场和经济数据，两人共同做过SWOT优劣机危分析。在此仅针对文朗不动产部分而论。其它自不待言。

    接着继续说道：「第六保证金制度，如到期还未开发，没入批地保证金。

    另一位说道：「我也不藏了，我来自〈自然资源与环境保护部〉国土管理局。说得真是太好了!虽说徒法不足以自行，还是要地方政府执法配合。但市政府应拿出更积极修法的态度，还是要拿出来，防范未然啊!」

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    第三，提高批地的资本额门坎，严格审查开发建商的财务状况。也就是说要提出公司财务报告，才能提出申请批地。

    「听君一席话，胜读十年书。」

    「但因文朗长期以农为主，刚开始转为工业的阶段，他们职业教育不扎实，工业也不是高科技为主的产业，大多是非高阶技术类的劳工，全国平均薪资人民币约2400元，要等待他们大部分买得起房要一阵子。等到外资设立的北方高科技聚落，如雨后春笋般丛生，高阶技术劳工数量会剧增，所得就会拉上来。」

    现在先转场，回到两人去文朗，前一天，李知雨、任荷率和房宜儒三人的餐桌会议，除讨论过小行星科技股权案、天幕星河购并案和周葳横店案三个议案外(详见小说第十三章)，第四议案就是文朗金融经济和不动产现况。

    第二，建商设立公司之初，申请公司营业执照，提高资本额为85亿文朗币以上(最低标准)

    第四，批地要拿规划图来(竞图)，规划要配合当地自然人文的环境，由各县市委员会比较后，择优汰劣。这条规定                                                ，也有搭配都市整体景观的用意。鼓励资本额大、提出优质设计规划图和有工程实绩三项条件的有实力的开发建商，才能批地。」

    再转场，回到中跃信托商业银行的会议室。李知雨心想：

    「英雄出少女啊!」

    「第五，批地尽量朝大区块分割，也有助于都市规划完整和整体美观。在公共设施配置，也会比较规整。公共设施，日后有新的扩展，也会有空间可供拓展。」

    三位其中一位站起来出声的说道：「说的太棒了!」

    第九，银行将成立建筑经理公司，建商开立工程专户和购买户专户，工程款由建筑经理公司监察和负责拨付给建商。」

    李知雨假意笑笑地称赞说；「文朗在政府正确政策和指导下，经济会继续腾飞。不动产业也会被带动，显得欣欣向荣。」

    第七，土地滞用长期养地，每年加(补)征有偿土地使用费。

    突然正色说道「树大必有枯枝，少数的中小型建商，财务的体质不佳，小孩玩大车，一旦卖房销售的成绩不佳，就盖不下去变烂尾。」

    当时李知雨对二人说：「根据我和陈常务作的SWOT优劣机危分析，文朗是一个几年后就会破一亿人口的国家，与大部分国家，不同的是它是一个年轻国家，劳动力占人口73%，人口中位数年龄只有32岁。一直以来，就是可以生多胎化。

    「我是来自〈自然资源与环境保护部〉法制局，主管业务为制定土地法律，本来是来听针对烂尾楼，我们政府可以如何积极立法事先预防、事后处理和配合?」

    「双薪家庭中的妇女和孩子，是文朗现在到未来消费的主体，因此商场百货实体店，商业不动产前景大好。」

    「我没想到在此会听到这么切中时弊，又能提出具体解决方案的建言。看来妳年纪轻轻，却蛮了解问题的。地方政府为人情压力，往往批地碎片化切割，中小型建商人人有分，雨露均沾，都不得罪。」

    第八，地方政府，严格执行到期未开发，废除建筑执照(含开发许可)，同时收回土地。开发许可，可申请延长，并非不通人情。